Der WEG-Verwalter und die Versicherungsverträge

Aufgepasst: dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts, also vor dem 01.12.2020! Was sich durch das neue Gesetz ändert, lesen Sie hier.

Es gehört unstrittig zu ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der WEG-Verwalter die bestehenden Versicherungen der Eigentümergemeinschaft im Auge behält und auf Handlungsbedarf hinweist, wenn er ihn sieht.

Dennoch führt ein Engagement des Verwalters in Sachen Versicherung nicht selten zu schlechten Gefühlen bei den Eigentümern. Aber werfen wir erst mal einen Blick auf die rechtlichen Rahmenbedingungen.

Darf der WEG-Verwalter Versicherungsverträge abschließen und kündigen?

Grundsätzlich: nein. Denn das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zählt in § 27 die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters auf, und von Versicherungsverträgen ist hier keine Rede. Zwar zählt zur ordnungsgemäßen Verwaltung das Vorhandensein einer Feuerversicherung und einer Haftpflichtversicherung (§ 21 Abs. 5 Nr. 3). Diese sind aber regelmäßig schon bei Gründung der WEG vorhanden.

Der Verwalter muss also zum Abschluss oder zur Kündigung einer Versicherung besonders ermächtigt sein. Diese Ermächtigung muss aber nicht zwingend in Form eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Manchmal findet sie sich in der Teilungserklärung, häufig im Verwaltungsvertrag. Hier kommt es dann auf den Wortlaut an, ob der Verwalter einen Neuabschluss z. B. der Wohngebäudeversicherung nach eigenem Ermessen vornehmen kann.

Praxistipp:

Zur Vermeidung von „bösem Blut“, aber auch zur eigenen Absicherung, überlassen wir die Entscheidung über einen Wechsel der Versicherungsgesellschaft oder eine Erweiterung/Veränderung des Versicherungsschutzes immer der Eigentümerversammlung durch Beschlussfassung.

Beschlussfassung muss immer konkret sein

Der Beschluss der Wohnungseigentümer sollte sich immer auf eine konkrete Kündigung und den Abschluss eines bestimmten Versicherungsvertrages beziehen. Eine allgemeine Ermächtigung des Verwalters zur Kündigung und zum Abschluss von Versicherungsverträgen dürfte mangels Beschlusskompetenz unwirksam sein.

Der Beschluss kann regelmäßig mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Das kann durchaus hilfreich sein, denn viele Wohnungseigentümer kennen die eine, allerbeste Versicherungsgesellschaft der Welt, bei der zufällig auch der eigene Schwager eine Agentur betreibt…

Sparen bei der Versicherung kann teuer werden

Idealerweise bereitet der Verwalter die Beschlussfassung vor, indem er verschiedene Angebote z. b. zur Wohngebäudeversicherung einholt und übersichtlich gegenüberstellt. Hier ist allerdings Expertenwissen gefragt, denn das günstigste Angebot ist oft nicht das wirtschaftlich vernünftigste.

Auch bei gleicher Versicherungssumme lohnt sich immer der Blick auf das Detail. Selbstbeteiligungen sind häufig noch verkraftbar, da sie betragsmäßig gedeckelt sind und der Höhe nach nicht den wirtschaftlichen Ruin bedeuten können. Aber es gibt eine Vielzahl anderer Details, die einen Vergleich schwer, aber nicht unmöglich machen.

Hier nur einige wenige Beispiele:

• Ist bei Elementarschäden auch Rückstau aus dem städtischen Kanal eingeschlossen? Wenn ja, auch bei fehlender oder mangelhafter Rückstausicherung?
• Wie gut ist der Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit?
• Ist (erzwungener) technischer Fortschritt z. B. im Rahmen der Energieeinsparverordnung mitversichert?

Die Liste ließe sich erheblich erweitern, was an dieser Stelle aber wohl zu weit führt.

Hausverwalter ist Versicherers Liebling?

Aus Sicht der Versicherungsgesellschaften sind Hausverwalter sicher eine interessante Zielgruppe, denn oft verwalten sie Dutzende oder Hunderte von Gebäudeversicherungen. Ein eifriger Verwalter, der viel Energie darauf verwendet, seine Kunden zu einem Wechsel der Gesellschaft zu motivieren, schürt gelegentlich das Misstrauen eben dieser Kunden. Zu Recht?

Es widerspricht Treu und Glauben, wenn der WEG-Verwalter oder auch der Verwalter von Mietimmobilien Vergünstigungen gleich welcher Art annimmt, die ihm im Rahmen seiner treuhänderischen Tätigkeit angetragen werden. Die großen Versicherungsgesellschaften jedenfalls versuchen nicht (mehr), die Hausverwalter mit Provisionen zu locken. Sie setzen vielmehr auf sog. Rahmenvereinbarungen für Wohnungsverwalter.

Hausverwalterrahmenverträge

Fast alle Versicherer bieten sie an. Wesentlicher Vorteil, auch wenn es keiner so richtig ausspricht, ist meiner Meinung nach eine Art „Mengenrabatt“. Die Bündelung mehrerer Verträge in einem Rahmenvertrag schafft Spielraum für günstigere Prämien. Daneben gibt es administrative Erleichterungen für die Versicherungsgesellschaft wie auch für den Hausverwalter.

Wenn Ihr Verwalter Ihnen also sagt, er habe einen Rahmenvertrag bei der XYZ Versicherung, gibt es erstmal keinen Grund zur Sorge.

Nachtrag:

Ich hatte gerade die letzten Worte zu diesem Artikel geschrieben, da erreichte mich ein Schreiben des GlasversicherungsVerein Niederrhein aG:

…Für jeden Neuabschluss zahlen wir eine Provision in Höhe von 25 % der Nettoprämie bei einer Vertragsdauer von 1 Jahr und 45 % bei einer solchen von 3 Jahren.

Oh Mann.

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