WEG-Abrechnung bei Eigentümerwechsel
Für den Verwalter ist es Alltag, für den Eigentümer hingegen ein ganz besonderer Vorgang: Der Kauf bzw. Verkauf einer Eigentumswohnung.
Im Zusammenhang mit dem Verkauf seiner Wohnung oder seines Teileigentums hat der Verkäufer viel um die Ohren: Besichtigungen, Verhandlungen, Vertragsentwurf, Notartermin, Übergabe etc. Verständlich, dass in dieser Zeit kaum einer darüber nachdenkt, was dies alles eigentlich für die WEG-Jahresabrechnung bedeutet. Im Gegenteil, diese Frage kommt oft erst auf, wenn die jährliche Abrechnung ansteht. Dann aber kommt es möglicherweise zu Überraschungen.
Grundsätzlich gilt:
- Die WEG-Abrechnung ist eine Jahresabrechnung. Der WEG-Verwalter ist nicht nur nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen, sondern dazu gar nicht legitimiert. Tut er es trotzdem, tappt er möglicherweise in eine Haftungsfalle und riskiert zudem die Angreifbarkeit der gesamten Jahresabrechnung der WEG.
- Die Jahresabrechnung ist, ebenso wie die Einladung zur Eigentümerversammlung, immer dem aktuell im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zuzustellen. Der ausgeschiedene Eigentümer hat keinen Anspruch auf die Abrechnung oder die Teilnahme an der Eigentümerversammlung.
- Guthaben und Nachzahlungen sind immer mit dem Eigentümer abzurechnen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung grundbuchlich eingetragener Eigentümer ist. Dies gilt sogar für Abrechnungen über frühere Zeiträume, in denen der neue Eigentümer noch gar kein Eigentümer war.
Der Haufe Verlag schreibt in seinem Online-Produkt „Deutsches Anwalt Office Premium“ dazu:
Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind stets objekt- und nicht personenbezogen. Kommt es also im Laufe der Wirtschaftsperiode zu einem Eigentümerwechsel, so schuldet der veräußernde Wohnungseigentümer das nach Wirtschaftsplan zu zahlende Hausgeld bis zum Eigentümerwechsel. Ab diesem Zeitpunkt hat dann der Erwerber die Hausgelder nach Wirtschaftsplan zu zahlen. Wird die Jahresabrechnung der letzten Wirtschaftsperiode vor dem Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen Abrechnungsguthaben dem Veräußerer zu, etwaige Fehlbeträge hat er nachzuzahlen. Wird die Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode allerdings erst nach Eigentümerwechsel beschlossen, so stehen etwaige Abrechnungsguthaben dem Erwerber zu, Fehlbeträge hat er auszugleichen.
https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/schicksal-des-abrechnungsguthabens-bei-eigentuemerwechsel_idesk_PI17574_HI7016256.html
Der Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stephen Lietz schreibt auf der Seite Advogarant.de:
Die Wohngeldabrechnung ist demjenigen Eigentümer zu erteilen, der zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung eingetragener Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Hat in dem Abrechnungsjahr ein Eigentümerwechsel stattgefunden, hat dieser Umstand keinen Einfluss auf die Abrechnung. Diese ist immer objektbezogen und nicht personenbezogen. Alteigentümer und Neueigentümer müssen sich untereinander einigen, wer welche Kosten zu entrichten hat, bzw. wem ein etwaiges Guthaben zusteht. Regelungen dazu finden sich zumeist im notariellen Kaufvertrag, sind aber für den Verwalter nicht von Bedeutung.
https://www.advogarant.de/rechtsanwalt/gebiete/rechtsanwalt-fuer-wohnungseigentumsrecht/hausgeldabrechnung
Unser Rat: Sprechen Sie als Käufer oder Verkäufer frühzeitig mit Ihrem Vertragspartner auch über dieses Thema und bitten Sie den beurkundenden Notar, eine klarstellende Regelung in den Kaufvertrag aufzunehmen.
Bildquellen
- Verkauf Eigentumswohnung: unsplash.com
Der Alteigentümer hat kein Anrecht auf Jahresabrechnung, wie aber erstellt er nun eine Abrechnung für seinen Mieter, diese ist er ja verpflichtet zu machen??? ( Mieter vor verkauf ausgezogen)
Es stimmt: wenn das Mietverhältnis vor Verkauf endete, ist der Alteigentümer gegenüber dem früheren Mieter abrechnungspflichtig. In der Regel enthalten Immobilienkaufverträge Regelungen über eine zeitanteilige Abrechnung zwischen Käufer und Verkäufer im Innenverhältnis. Spätestens dafür müsste der neue Eigentümer dem alten Eigentümer die Abrechnung offenlegen.
Hallo. Ich habe in 2019 meine Eigentumswohnung verkauft und kümmere mich aktuell um die Steuererklärung. Dafür benötige ich jedoch (um die Ausgaben geltend zu machen) die Betriebskostenabrechnung. Da ich jedoch den Käufer nicht kenne, kann ich diesen auch nicht kontaktieren.
Wie kann ich in diesem Fall verfahren?
Wenn man den Käufer seiner eigenen ETW nicht kennt, wird es schwer. Kann man verkaufen, ohne den Käufer zu kennen?
Hallo! Wie verhält es sich mit der DSGVO? In meinem Fall habe ich die Wohnung 2020 verkauft und hatte 2019 einen Mieterwechsel. Mit der Abrechnung 2019, die erst nach dem Verkauf erfolgte wurden die Daten der Vormieter an die neuen Eigentümer vermittelt. Wäre das dann Datenweitergabe an Dritte ohne Zustimmung?
Hallo, Frau Will. Wenn der Mieterwechsel vor dem Verkauf stattgefunden hat, sind Sie noch in der Pflicht, mit dem ausgezogenen Mieter abzurechnen. Eine Datenweitergabe ist also nicht nötig.
Ich muss als Käufer also für irgendwelche Versäumnisse des Voreigentümers aus dem Vorjahr geradestehen?? Das ist doch lächerlich! Wie kann so etwas rechtens sein? Ich hatte 2019 noch gar nichts mit der Wohnung zu tun.
Im Kaufvertrag wurde allerdings auch festgehalten dass alle Hausgeldrückstände bis zum Zeitpunkt der Übergabe auszugleichen sind. Kann Ich den Voreigentümer dafür jetzt in Verantwortung nehmen?
Auf Umsetzung des im Kaufvertrag Vereinbarten können Sie sicherlich bestehen.
Guten Abend, ich war in 2019 vom 01.01.-31.12. alleiniger Eigentümer einer Wohnung welche ich im Januar veräußert habe, nun verwehrt mir die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung für das Jahr 2019. Da ich verpflichtet bin mich steuerlich zu erklären kann es doch nicht richtig sein das der neue Besitzer alleinig die Abrechnung über einen Vertrag bekommt in dem er zum genanntem Zeitraum noch garnicht eingetreten war.
Hallo, Herr Bonde, die Hausverwaltung darf Ihnen die Abrechnung nicht mehr überlassen. Der Erwerber / neue Eigentümer aber sehrwohl.
Hallo Herr Reichhardt, vielen Dank für die schnelle Antwort.
Auch der erfahrene Jurist wundert sich mal wieder über die Rechtslage: Da der Verkäufer in der Regel verpflichtet ist, eine Steuererklärung für das Vorjahr abzugeben, die jedenfalls dann die wirtschaftlichen Verhältnisse des Wohneigentums berücksichtigen muss, wenn dieses vermietet war, müsste er eigentlich einen unmittelbaren Anspruch an die WEG auf die entsprechenden Bestandteile der Abrechnung haben, andernfalls muss er ja den Käufer auf Überlassung der Abrechnung in Anspruch nehmen und dieser wiederum die Hausverwaltung, soweit sie ihm auch nicht vorliegt – da muss man sich wieder mal nicht wundern, dass die Gerichte überlastet sind!
Sie haben absolut Recht. Man wundert sich aber auch, dass die Notare das nicht per Standard-Textbaustein in Ihren Kaufvertragsentwürfen lösen…
Guten Abend Herr Reinhard,
wenn ich das alles richtig verstehe, habe ich auf ein etwaiges Guthaben kein Anrecht mehr. Ist dies nicht ungerecht?
Lieben Dank
Hallo, Frau Gehrau,
der Verwalter darf das Guthaben nicht an Sie auszahlen (ich nehme an, Sie sind Verkäufer). Das heißt nicht, dass Sie kein Anrecht mehr darauf hätten. Das hängt von den Bestimmungen des Kaufvertrags ab. Möglicherweise haben Sie gegenüber dem Käufer einen Anspruch darauf.
Guten Abend. Ich habe im
März 2020 meine Eigentumswohnung verkauft. Nun ist die Kostenabrechnung für 2019 erstellt und der neue Eigentümer möchte mir keine Kopie zusenden. Die Hausverwaltung sagt, dass sie die Einwilligung vom neuen Eigentümer braucht, um mir eine Kopie zusenden zu können.
Habe ich als Eigentümerin für 2019 nicht ein Anspruch darauf? Wenn in der Abrechnung ein Guthaben ist, ist das nicht MEIN Anspruch?
Die Hausverwaltung hat alles richtig gemacht. Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag hinsichtlich Regelungen zur Kostenabgrenzung und machen Sie dann ggf. Ihre Forderung beim Käufer geltend.
Guten Abend,
Am 01.04.2017 hat ein Eugentümerwechsel bei einer ETW stattgefunden. Die Hausverwaltung hat eine Hausgeldabrechnung für 2016, die mit einem Guthaben abschloß, am 13.07.2017 an die neue Eigentümerin geschickt. Das Guthaben wurde seitens der Hausverwaltung an die Alteigentümerin ausgezahlt. Nach einer Berichtigung der Abrechnung für 2017 will die Hausverwaltung den ehemaligen Guthabenbetrag erstattet haben. Wer muß diesen Betrag erstatten, die Alteigentümerin, weil sie ihn bekommen hat oder die Neueigentümerin als aktuelle im Grundbuch eingetragene Eigentümerin.
Wann wurde die Abrechnung erstellt, wann wurde sie von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und wann wurde der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Davon hängt ab, wem die Hausverwaltung die Abrechnung hätte zustellen müssen und das damalige Abrechnungsergebnis überweisen sollen.
Der Grundbucheintrag fand am 23.03.2017 statt. Die Abrechnung wurde im Mai 2017 erstellt und im Juni 2017 von der Eigentümerversammlung genehmigt. Die Abrechnung wurde der Erwerberin zugeschickt. Das Guthaben wurde aber auf Drängen der Alteigentümerin an diese ausgezahlt (30.11.17). Es ist klar, dass die Verwaltung das Guthaben gemäß WEG-Recht an die Erwerberin hätte auszahlen müssen. Bei den späteren Berichtigungen (der Hausgeldabrechnung 2016) ab 2018 ist noch immer die Frage ungeklärt, von wem die Hausverwaltung die Rückzahlung des Betrages verlangen muss- von der Erwerberin als Grundbucheigentümerin oder der Alteigentümerin. Wie der Betrag intern zwischen den beiden Parteien verrechnet werden müsste ist klar. (Die Erwerberin hat weitere Beträge aus den Gesamtabrechnungen an die Verkäuferin zu erstatten), Strittig ist jetzt nur, gegen welche Partei die Hausverwaltung rein rechtlich die Erstattungs-Ansprüche hat.
Kompliziert macht diesen Fall, dass die Alteigentümerin von der Hausverwaltung Ansprüche aus Prozesskostenerstattungen (2016) und aus Versicherungserstattungsansprüchen (vor 2017), die beide in der Hausgeldabrechnung 2017 dem Rücklagenkonto der Erwerberin gutgeschrieben wurden (obwohl sie auch gemäß Kaufvertrag der Verkäuferin zustehen), erstattet haben.. Sie möchte diese Abrechnung gerne mit der Hausverwaltung direkt geklärt haben. Die Verwaltung sträubt sich dagegen, verweist darauf nur mit der aktuellen Grundbucheigentümerin abrechnen zu wollen, fordert aber die Gutschriftauszahlung trotzdem von der Alteigentümerin zurück.
Interessane Frage. Logisch scheint: wenn die ursprüngliche Abrechnung schon der neuen Eigentümerin zugestellt wurde und das Guthaben dieser auch zugestanden hätte, dann kann dies ja eigentlich auch nur für später folgende Korrekturen gelten. Bleibt die Frage nach dem ursprünglich an die Falsche ausgezahlten Guthaben. Möglicherweise ist die Hausverwaltung haftbar, aber auch Verjährung könnte eine Rolle spielen.
Ich habe 2019 die Wohnung gekauft in der ich selbst wohne. Gezahlt habe ich immer eine Pauschalmiete ohne Nebenkostenabrechnung.
Jetzt bekomme ich die Abrechnung vom Verwalter. Monat 1–7 Abrechnung ging auch direkt an den ehemaligen Eigentümer/ Vermieter ein Guthaben von ca. 400€ und meine Monat 8–12 eine Nachzahlung von ca . 400. Guthaben und Nachzahlung werden direkt vom Verwalter überwiesen oder eingezogen. Ist dies korrekt so?
Wenn es sich um die Hausgeldabrechnung der WEG handelt und nicht um die Betriebskostenabrechnung für Mieter, dann ist das Vorgehen falsch, dann gilt das hier im Artikel Beschriebene.
Super! Lieben Dank! Heißt ich werde die Hausverwaltung darauf ansprechen und entsprechende Maßnahmen einleiten.
Hallo!
Eigentumswechsel hat in 2020 stattgefunden. Nun liegt mir (als Verkäufer) die Abrechnung für 2019 vor – es gibt ein Guthaben. Laut Kaufvertrag ist zum Nutzen- und Lastenwechsel geregelt, dass dieses Guthaben mir zusteht. Habe die neue Eigentümerin schon schriftlich aufgefordert mir das Guthaben auszuzahlen. Sie wendet ein, dass die Verwaltung das Guthaben bisher noch nicht ausgezahlt habe. Ist das relevant für mich? Muss ich abwarten bis sie das Guthaben von der Verwaltung ausgezahlt bekommt?
Ist die Abrechnung bereits von der Eigentümergemeinschaft genehmigt worden? Gibt es eine Regelung, dass Guthaben nicht ausgezahlt, sondern auf neue Rechnung vorgetragen werden?
Die Abrechnung ist genehmigt. Ob es eine Regelung zur Auszahlung gibt weiß ich nicht, da mir das Protokoll der Eigentümerversammlung nicht vorliegt.
Wenn die Abrechnung genehigt und die Abrechnungsspitze damit fällig gestellt ist, dürfte das Auszahlungsrisiko nicht bei Ihnen liegen. Man fragt sich, woran die Auszahlung scheitern sollte? Wenn das Guthaben auf neue Rechnunf vorgetragen wird, kommt das m. E. einer Auszahlung gleich.
Situation: Eigentümerwechsel erfolgt am 1. März. Die Jahresabrechnung für das letzte Jahr liegt im Februar vor, der ausscheidende Eigentümer müsste 1400 Euro nachzahlen. Er verweigert aber die Zustimmung, so dass die Abrechnung nicht beschlossen werden kann (er hat 50% der Stimmrechte). Bis ein Beschluss zustande kommt (evtl. gerichtlich), ist der Übergabetermin vorbei. Wenn ich den Artikel richtig verstehe, müsste der neue Eigentümer die 1400 Euro zahlen!?
Fälligkeit tritt erst bei Genehmigung ein. Allerdings nutzt dem Veräußerer ja die Verzögerung nichts, wenn der Kaufvertrag eine entsprechende „Altkosten“regelung enthält. Verweigert der Mehrheitseigentümer grundlos die Zustimmung, kann eine Beschlussersetzungsklage in Erwägung gezogen werden.
Bei uns erfolgte Kosten-/Nutzenübergang Anfang April 2021; Eigentumswechsel war Ende Juli 2021. Die Abrechnung erfolgte laut Hausverwaltung im April 2021 und ging an den Voreigentümer, da die Hausverwaltung der Meinung ist, dass hier nur das Eigentumsverhältnis zählt.
Ist das richtig?
Entscheidend ist, wer zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung grundbuchlich eingetragener Eigentümer war.