Der Verwaltungsbeirat der WEG: Zusammensetzung und Organisation

Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats

Das Amt des Verwaltungsbeirates ist ein höchstpersönliches Amt, das nicht auf Dritte übertragen werden kann.

Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 (1) 2. aus drei Wohnungseigentümern: einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern, von denen einer der Vertreter des Vorsitzenden ist. Die Zahl der Mitglieder kann nicht durch Mehrheitsbeschluss, wohl aber durch Vereinbarung oder Teilungserklärung abgeändert werden. Zudem können Ersatzleute gewählt werden, die zwar keine Mitglieder sind, aber ohne Weiteres nachrücken können, wenn ein Mitglied aus dem Beirat ausscheidet.

Wird durch Mehrheitsbeschluss von den Bestimmungen des WEG in Sachen Verwaltungsbeirat abgewichen, ist dieser Beschluss nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar.  Wird er nicht binnen Monatsfrist angefochten, so ist er rechtswirksam.

In den Verwaltungsbeirat dürfen grundsätzlich nur Wohnungseigentümer/Teileigentümer gewählt werden. Ein Treuhänder, der formal die Eigentümerstellung innehat, kann dem Verwaltungsbeirat angehören, nicht aber Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter, Testamentsvollstrecker, Nießbraucher oder Dauerwohnberechtigte.

Sind juristische Personen Eigentümer, kann der gesetzliche Vertreter in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, bei Personengesellschaften ein persönlich haftender Gesellschafter. Der Verwalter kann nicht in den Beirat gewählt werden, auch nicht der Geschäftsführer oder Gesellschafter der Verwaltungsgesellschaft.

Ist der Verwalter gleichzeitig Wohnungseigentümer, kann er jedoch sein Stimmrecht bei der Verwaltungsbeiratswahl ausüben.

Organisation des Verwaltungsbeirats

Die Bestimmung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates kann entweder bei der Wahl durch die Wohnungseigentümerversammlung erfolgen oder aber innerhalb des Beirates. Denkbar ist auch eine Regelung, nach der im rollierenden Verfahren der Vorsitz des Beirates innerhalb der Mitglieder wechselt, hier ist es aber erforderlich, dies hinreichend genau zu bestimmen, um jederzeit Klarheit darüber zu haben, wer denn tatsächlich mit dem Vorsitz betraut ist.

Gemäß § 29 (4) WEG wird der Verwaltungsbeirat nach Erfordernis und Bedarf einberufen, und zwar von seinem Vorsitzenden. Das Gesetz regelt nicht die innere Organisation; gibt die Gemeinschaftsordnung oder ein Versammlungsbeschluss keine Geschäftsordnung für den Beirat vor, so ist der Verwaltungsbeirat befugt, entsprechende Regelungen selber zu treffen.

Weder Wohnungseigentümer noch Verwalter können den Verwaltungsbeirat einberufen, auch steht keinem der Vorgenannten ein Recht zur Teilnahme an den Verwaltungsbeiratssitzungen zu. Ist der Verwaltungsbeirat jedoch gänzlich untätig oder macht sich der Pflichtverletzung schuldig, können die Wohnungseigentümer von ihrem Recht zur Abberufung aus wichtigem Grund Gebrauch machen.

Nach herrschender Meinung gelten für die Einberufung von Sitzungen des Verwaltungsbeirats nicht die gleichen Form- und Fristvorschriften wie für eine Eigentümerversammlung; dies würde die Arbeit des Beirats erheblich erschweren und kurzfristiges Tätigwerden nahezu unmöglich machen.

Den Vorsitz der Versammlungen des Beirates führt der Vorsitzende, wenn dieser nicht anwesend ist oder sich weigert, sein Vertreter. Das Stimmrecht richtet sich nach Köpfen, sofern nicht etwas anderes vereinbart ist. Beschlüsse werden mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst.

Praxistipp:

Auch wenn es nicht vorgeschrieben ist, raten wir Ihnen dringend dazu, die Ergebnisse der Beiratssitzungen schriftlich zu protokollieren, insbesondere im Zusammenhang mit der Prüfung der Jahresabrechnung und einer entsprechenden Beschlussempfehlung.