Der WEG-Verwalter und die Instandhaltungsaufträge
Aufgepasst: dieser Beitrag beschreibt die Rechtslage vor der Reform des Wohnungseigentumsrechts, also vor dem 01.12.2020! Was sich durch das neue Gesetz ändert, lesen Sie hier.
Die meisten Wohnungseigentümer halten es für selbstverständlich, und auch viele WEG-Verwalter machen sich darüber keine Gedanken: wenn etwas kaputt ist, muss es repariert werden, und es ist am Verwalter, einen Handwerker zu beauftragen – erst recht, wenn es eine Kleinigkeit ist.
Doch bei genauer Betrachtung der rechtlichen Position des WEG-Verwalters wird es schwer, eine solche Kompetenz herzuleiten. Schauen wir uns im folgenden die Gemengelage mal näher an.
Hier zunächst die Zusammenfassung, falls Sie nicht alles lesen mögen:
Der WEG-Verwalter benötigt grundsätzlich für die Beauftragung von Instandhaltungsmaßnahmen eine Legitimation durch Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Ausnahmen gibt es nur für den Notfall (Abwendung einer Gefahr oder Schadensminimierung) und für Bagatellreparaturen. Denn er ist weder per Gesetz dazu bevollmächtigt, noch kann der Verwaltungsbeirat ihm grünes Licht geben und auch eine vertragliche Klausel im Verwaltervertrag ist nutzlos.
Möchten Sie mehr dazu wissen? Lesen Sie gerne weiter.
Keine gesetzliche Instandsetzungskompetenz
Gemäß § 27 (1) Nr. 2 WEG hat der Verwalter
…die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Dies regelt jedoch nur die Aufgabe des Verwalters im Innenverhältnis. Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung verleiht das dem Verwalter weder die Befugnis noch die Vertretungsvollmacht im Außenverhältnis, im Namen der WEG Instandhaltungsaufträge zu vergeben.
( BGH, V ZR 197/10; LG Düsseldorf, 25 S 53/13).
Aus § 27 (1) Nr. 3 WEG, der da sagt, dass der Verwalter
in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen hat,
lässt sich bestenfalls eine gesetzliche Vertretungsmacht für die eigenständige Veranlassung laufender geringfügiger Maßnahmen herleiten, keinesfalls aber solcher, die wesentlich sind.
(Rn. 214 ff zu § 27, Bärmann/Merle/Becker, WEG, 13. Aufl.)
Auch die „Notfallkompetenz“ des Verwalters gem. § 27 (3) Nr. 4 WEG ermächtigt den Verwalter nur zur Veranlassung des gerade Nötigen, also die Beseitigung einer akuten Gefahr und/oder die Verhinderung von Folgeschäden. Die dauerhafte Instandsetzung schließt dies aber nicht ein.
(BGH, V ZR 246/14; LG München I, 36 S 19282/09)
Zustimmung durch den Verwaltungsbeirat wirkungslos
Nicht selten lassen sich WEG-Verwalter vor Beauftragung von Instandhaltungen diese durch den Verwaltungsbeirat „abnicken“. Leider ist der Beirat aber weder gegenüber dem Verwalter weisungsbefugt und erst recht nicht berechtigt, als Vertreter der Eigentümergemeinschaft aufzutreten. Zustimmungen des Beirats muss die Gemeinschaft sich also nicht zurechnen lassen. Grundsätzlich ist der Beirat ja nur ein fakultatives Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft.
(OLG Düsseldorf, 3 Wx 241/05)
Ermächtigung durch Verwaltervertrag fast unmöglich
In der Regel enthalten Verwalterverträge Vertragsklauseln, die den Verwalter ermächtigen sollen, innerhalb eines definierten Kostenrahmens Instandhaltungen und Instandsetzungen ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft zu veranlassen. Solche Regelungen stellen nach herrschender Meinung ein unkalkulierbares finanzielles Risiko für die Wohnungseigentümer dar. Da die Eigentümer Verbraucher im Sinne des Verbraucherschutzes sind, ist die Übertragung der Instandhaltungskompetenz via Formularverwaltungsvertrag eine unbillig benachteiligende, intransparente sowie überraschende Klausel. (BGH, Urteil VIII ZR 243/13; OLG München, 34 Wx 46/07; OLG Düsseldorf, 3 Wx 61/97)
Fazit
Keine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – mit den beiden bereits genannten Ausnahmen Gefahrenabwehr und Kleinstreparatur.
Sicher wird dies auch bei vielen Wohnungseigentümern für Unverständnis sorgen. Aber: WEG-Verwalter, die dies auf die leichte Schulter nehmen, verstoßen möglicherweise gegen Ihre Treuhandpflichten, da Sie mit einer nicht legitimierten Instandhaltung ungenehmigte Entnahmen aus dem Gemeinschaftsvermögen tätigen. Schnell spricht man hier auch von unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag. Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter drohen, ebenso fristlose Abberufung und fristlose Kündigung des Verwaltungsvertrags.
Bildquellen
- Instandhaltung-in-der-WEG: Wiliam Felker
