Das Abgrenzungsverbot resp. Abflussprinzip in der WEG-Abrechnung

Es blutet Einem das Buchhalter-Herz, aber jammern hilft nicht, hier die Fakten:

Die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft hat alle Zahlungsvorgänge des Abrechnungsjahres zu erfassen. Hintergrund ist, dass zum 31.12. eines jeden Jahres die tatsächlichen Ausgaben auf die Einheiten zu verteilen sind. (vgl. BGH NJW 2021, 3057; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 28 Rn. 119).

Es ist eben kein Jahresabschluss, keine Bilanz, und ursprünglich auch keine Betriebskostenabrechnung. Es ist die Verteilung der Geldabflüsse eines Jahres auf die einzelnen Wohnungen oder anderen Teileigentumseinheiten. (Auch interessant: Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel)

Die einzig nennenswerte Ausnahme bildet die Heizkostenabrechnung. Hier wird dieses Prinzip dank der Heizkostenverordnung durchbrochen. Kosten, die im Zusammenhang mit der Erzeugung von Wärme zum Heizen oder für die zentrale Warmwasserversorgung entstehen, müssen nach dem Leistungsprinzip abgerechnet werden.

Zwei Beispiele:

1. Ein externes Unternehmen ist mit dem Winterdienst beauftragt. Im Jahr 2024 schneit es viel, für die 19 Einsätze berechnet der Dienstleister 3.000 € und stellt die Rechnung Anfang Januar 2025. Die Hausverwaltung bezahlt diese Rechnung unverzüglich am 05.01.2025. Im Jahr 2025 schneit es kein einziges Mal.
   Dank des Abgrenzungsverbots gibt es in der Jahresabrechnung für das schneereiche Jahr 2024 0 € Winterdienstkosten, im schneefreien Jahr 2025 stehen in der Jahresabrechnung 3.000 € Winterdienstkosten zu Buche.
   
2. Der Versorger für Trinkwasser kalkuliert im Jahr 2024 seine Abschlagszahlungen zu niedrig, es werden 12 x 50,00 € vorausgezahlt, also 600,00 €. Im Januar 2025 kommt das dicke Ende, eine Jahresabrechnung für Kaltwasser mit einer Nachzahlung von 1.000 € und neue Abschlagszahlungen für 2025 in Höhe von 130 € monatlich.
   Ergebnis: in der Jahresabrechnung 2024 werden 600 € für Kaltwasser in die Abrechnung einfließen, im Jahr 2025 die Nachzahlung für 2024 sowie die 12 erhöhten Vorauszahlungen, in Summe also 2.560 €. Und das bei annähernd gleichem Wasserverbrauch.

Erklären Sie das mal Ihrem Mieter.

Gutes Thema übrigens: wir reden hier über eine Abrechnung des WEG-Verwalters für die WEG-Eigentümer. Tatsächlich sind die vorgenannten Beispiele zwar gefühlt falsch, rechtlich aber goldrichtig. Und das möglichen Mietern zu erklären, ist glücklicherweise wiederum nicht Aufgabe des WEG-Verwalters, sondern des Eigentümers bzw. des von ihm beauftragten Sondereigentumsverwalters.

Durch eine Missachtung des Abgrenzungsverbots verliert die Jahresabrechnung ihre Funktion als reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung für das betreffende Abrechnungsjahr und kann erfolgreich angefochten werden.

Mieter einer Eigentumswohnung müssen dieses Abrechnungsprinzip grundsätzlich akzeptieren. Wir raten vermietenden Wohnungseigentümern, einen entsprechenden Mietvertrag für Eigentumswohnungen zu verwenden.